La garantie d'éviction dans la vente

Écrit par PH

Vendredi, 29 Mai 2009 09:57

« Obligation pour le vendeur de défendre l’acquéreur contre le trouble apporté par autrui à sa possession et de l’indemniser au cas où la propriété de la chose vendue serait reconnue appartenir à un tiers ou grevée de droits réels » (Cornu).

Articles 1626 à 1640 du Code civil. Elle a donc pour objet d’assurer la possession paisible de la chose.

I- Fait générateur de l’éviction

A)- Le fait personnel (du vendeur)

Adage « Qui doit garantie ne peut évincer ». Disposition d’ordre public : article 1628 du Code civil « toute convention contraire est nulle ».

La garantie contre le trouble de droit :

Le vendeur ne peut invoquer un droit sur la chose qu’il a transmis (droit réel ou personnel).
Ex: Cass, civ, 3e, 20 oct 1981: le vendeur ne peut revendiquer la prescription acquisitive pour se faire reconnaître propriétaire de la chose qu’il a vendu mais dont il a conservé la possession.
Ex: Cass, com, 31 janv 2006, Inès de la Fressange: le vendeur ne peut obtenir, après les avoir vendues, la déchéance des marques dont les signes sont composés de son nom.
Cependant, le vendeur peut toujours engager une action en nullité, en rescision ou en résolution de la vente car porte directement sur la vente et non sur la chose.

La garantie contre le trouble de fait :

Empêche le vendeur de se livrer à des actes qui porteraient atteinte à la jouissance du bien de l’acheteur.
Ex: Cas du non rétablissement

Ex: Cass, com, 21 janv 1997 (Code sous art 1628, 6°) : « la garantie légale d’éviction du fait personnel du vendeur n’entraine pour celui-ci, s’agissant de la cession des actions d’une société, l’interdiction de se rétablir, que si ce rétablissement est de nature à empêcher les acquéreurs de ces actions de poursuivre l’activité économique de la société et de réaliser l’objet social ».
Req, 29 juill 1908: le vendeur d’un fonds de commerce doit s’abstenir de tout acte de nature à détourner la clientèle du fonds cédé.
Cass, com, 20 février 2007 : confirmation de l'arrêt du 21 janvier 1997.

B)- Le fait d’un tiers

L’acheteur devenu propriétaire ne peut faire intervenir le vendeur que pour les troubles de droit (les situations où un tiers invoque un droit réel ou personnel contre l’acheteur).
L’éviction peut être totale (ex : revendication de la propriété de la chose vendue par le tiers) ou partielle (revendication sur une partie des droits).
Ex: Le tiers bénéficie d’une servitude ou d’un droit de bail. La garantie ne joue que si l’acquéreur n’en avait pas connaissance ou si la situation n’était pas apparente (Cass, civ, 1re, 13 janv 1965)

Conditions pour que la garantie joue:
- le droit du tiers doit être antérieur à la vente
- le trouble ne doit pas être imputable à l’acheteur
- le tiers doit avoir au moins engagé une action en justice, à moins que ce ne soit l’acheteur qui ait pris l’initiative de poursuivre le tiers
- l’acquéreur doit être de bonne foi

Mise en œuvre:
- la garantie incidente : l’acheteur assigné en justice par le tiers, appelle le vendeur en garantie.
- la garantie principale : l’acheteur n’appelle pas le vendeur en garantie durant la procédure contre le tiers. Mais s’il perd, il recherchera la garantie du vendeur. Mais procédure plus compliquée (cf. article 1640 du Code civil), rares applications (Cass, civ, 1re, 5 novembre 1991)

Le cas de clause excluant la garantie du fait d’un tiers (article 1627 du Code civil), efficacité partielle :
Le vendeur est tenu de restituer le prix, à moins que l’acquéreur n’ait connu lors de la vente le danger de l’éviction (Cass, civ, 1re, 15 octobre 1996), ou qu’il n’ait acheté à ses risques et périls (la vente devient aléatoire)
Interprétation restrictive par la jurisprudence.

Ne jouent pas lorsque le vendeur est de mauvaise foi.
Licéité douteuse lorsque le vendeur est un professionnel.

II- Effets de la garantie

Soumis à des règles particulières qui ont pour but de protéger l’acheteur évincé. Le droit commun complète ces règles.

Éviction totale:

=> l’acquéreur peut demander au vendeur la restitution du prix (article 1630-1 du Code civil)

Éviction partielle:
L’acheteur peut demander la résolution de la vente si « elle est de telle conséquence, relativement au tout, que l’acquéreur n’eut point acheté sans la partie dont il a été évincé » (article 1636 du Code civil).
Si pas de résolution, il peut demander la valeur de la partie dont il se trouve évincé.

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