Les obligations du preneur

Écrit par PH

Samedi, 30 Mai 2009 16:25

I- Usage paisible- respect de la destination

D'apres le Code Civil, le preneur est tenu d' "user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;" art. 1728-1; Loi du 6 juillet 1989, art. 7-b.

Ainsi, le preneur doit trouver une juste mesure pour jouir de la chose sans en abuser: pas de tapage nocturne, débauche, polygamie: la jouissance doit se faire dans le respect des bonnes moeurs.

Concernant la destination conventionnelle des lieux, une clause du bail précisera l'usage des lieux qui est autorisé par le bailleur: appelée "clause d'habitation bourgeoise" qui exclut l'exercice d'une activité artisanale ou commerciale mais pas d'une profession libérale.

II- Le paiement du loyer

Le Code Civil dit que le preneur est tenu "de payer le prix du bail aux termes convenus" (art. 1728-2).

Ce prix constitue la contrepartie de la jouissance locative assurée par le bailleur. Il doit etre déterminé ou du moins déterminable.

Cass, civ, 3e, 24 nov 2004:

Une société bailleresse assigne une autre société preneuse en paiement d'un arriéré de charge pour location de locaux à usage commercial. La demande est accueillie; Pourvoi de la société (preneur) qui fait grief à l' arret d'appel de prendre en considération un règlement intérieur établi postérieurement au bail consenti.
La cour de cassation rejette le pourvoi en arguant que le règlement visé dans le bail "rend déterminable la quote-part de charges incombant au locataire au moment de l'exécution du contrat" et selon "la commune intention des parties de transférer à la charge du preneur l'ensemble des prestations" ceci rend le règlement admissible postérieurement à la fixation du bail.

La date d'exigibilité du loyer est librement fixée par les parties (d'avance ou à terme échu; peut etre payé mensuellement, trimestriellement, annuellement ou de manière forfaitaire (locations saisonnières).

En terme de garanties exigées par le bailleur, (pour pallier tout défaut de paiement du preneur), le bailleur exigera le versement d'un dépot de garantie lors de l'entrée dans les lieux et dont le régime est réglementé :

-pour le bail d'habitation: délai légal de deux mois maximum et devient impossible si le loyer a été payé d'avance pour une durée supérieure à deux mois; Loi du 6 juillet 1989, art.22.

-pour le bail commercial: "toute somme payée d'avance par le locataire produit interet des lors que son montant viendrait excéder deux termes de loyers" art. L 145-40 du Code de commerce.

Autre garanties:
- cautionnement
- clause résolutoire de plein droit (la Jurisprudence précise qu'elle doit être "sans équivoque; mise en œuvre de bonne foi; ne peut concerner qu'un manquement à une stipulation expresse du bail")
Une mise en demeure préalable du bailleur a la mise en jeu de la clause est nécessaire:
deux mois pour le bail d'habitation et un mois pour le bail commercial.
La clause est exclue en matière de bail rural.

Cass, civ, 3e, 27 sept 2006:

Des locataires invoquent la prescription acquisitive (art. 2231 et 2238 du Code civil) pour être reconnu propriétaire d'une terre donnée à bail (s'ils demeurent pendant 44 ans dans les lieux, sans payer de loyers et sans opposition du propriétaire). La Cour de cassation a rejeté leur demande puisque "le seul fait pour un locataire de cesser de payer le loyer au propriétaire ne suffit pas pour intervertir son titre"

L'exeption d'inexécution

Cependant, Il appartient au preneur de justifier le non paiement dans certains cas par le biais de l'exception d'inexécution, au cas ou le bailleur lui meme aurait omis de remplir ses obligations (cas exceptionnels): cas de troubles de jouissance subit par le preneur (dégats d'appartement). Cette exception ne peut en général etre invoquée dans des conditions contraires à la bonne foi.

Cass, civ, 1re, 10 juin 1963: "l'article 1728 oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus"

Cass, civ, 3e, 21 déc 1987: "le locataire n'est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail".

Cass, civ, 3e, 31 oct 1978 : admet que le preneur oppose l'exception d'inexécution sans que soit constatée l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués.

Cass, civ, 3e, 15 déc 1993: la CA a souverainement retenu que le "manquement au propriétaire à procurer au locataire une jouissance des lieux conforme aux stipulations du bail autorisait le locataire à suspendre le paiement du loyer" , et apprécie la réduction du loyer qui devait résulter de cette situation.

Cass, civ, 3e, 1er mars 1995: même solution, pour l'appréciation souveraine des juges du fond de l'exception d'inexécution.

Cass, civ, 3e, 11 janv 2006: illustration de l'admission de l'exception par les juges du fond, estimant justifiée la suspension du paiement du loyer par le preneur en raison du cout élevé des travaux qu'il a du faire au lieu du bailleur.

III- Restitution de la chose en fin de bail

À l'expiration du temps de jouissance, le preneur doit restituer la chose au bailleur "telle qu'il l'a reçue excepté ce qui a péri(...) par vétusté ou force majeure" article 1730 du Code civil.
L'établissement d'un état des lieux est obligatoire pour le bail d'habitation (Loi du 6 juillet 1989, art. 3, al.2).

Cet obligation de restitution est à la source d'une obligation de conservation de la chose pendant la durée du bail: ainsi, les réparations locatives sont à la charge du preneur: article 1754 du Code civil. et de ne pas modifier la substance de la chose louée (abattre une cloison, ouvrir une fenetre..)
Le preneur repond donc des dégradations et pertes subies de son fait sauf preuve de son absence de faute (art. 1732 du Code civil). En revanche en cas d'incendie (art.1733), absence de faute prouvée ne suffit plus, il faut prouver le cas de force majeure. (art. 1730 du Code civil)

Tout ceci explique l'obligation d'assurance qui pèse sur le preneur dans le bail d'habitation (Loi du 6 juillet 1989, article 7-g) dont l'irrespect est sanctionnée par une clause de résolution de plein droit.

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