Les obligations du bailleur

Écrit par PH

Samedi, 30 Mai 2009 13:49

A la lecture de l’article 1719 du code civil, seules les obligations de délivrance (alinéa 1er), d’entretien (alinéa 2), et d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose au bailleur pendant la durée du bail (alinéa 3) sont citées. L’article s’avère dés lors lacunaire puisque le bailleur est en outre tenu d’une obligation de garantie, propre à la mise à disposition d’une chose.

I- L’obligation de délivrance

La formule importante est donc contenue, selon le droit commun du bail, dans l’article 1719, alinéa 1er du Code civil qui indique que « le bailleur est obligé […] de délivrer au preneur la chose louée […] ». Cette délivrance se comprend comme la mise à disposition d’une chose « en bon état de réparation de tout espèce » (Code civil, article 1720, alinéa 1er). Il faut inclure dans l’appréhension de cette notion les lois spéciales qui sont venues intéresser la question du bail d’habitation et qui tendent à assurer au preneur la délivrance d’un logement décent. C’est le cas de l’ajout fait par la loi SRU du 13 décembre 2000 qui a introduit dans la loi Mermaz du 6 juillet 1989 la formule de logement décent, formule insérée au code civil. Si le logement loué ne satisfait pas aux exigences légales, « le locataire peut demander au propriétaire [sa] mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défait d’accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. A défaut de mise en conformité effectuée dans les conditions précitées, le juge peut réduire le montant du loyer » (Loi 6 juillet 1989, article 1er). Le Conseil constitutionnel a en outre déclaré le droit à un logement décent comme objectif de valeur constitutionnelle (Décision n°94-359 DC, 19 janvier1995). Toutefois, cette disposition n’est pas d’ordre public et les parties au contrat de bail peuvent y déroger conventionnellement. L’interprétation de ces clauses a été tantôt restrictive - comme l’illustre l’arrêt de 2003 supra - tantôt extensive (cf. Cass, civ, 3e, 6 novembre 2001 où a été reconnue l’efficacité de la clause par laquelle le preneur « devait faire exécuter à ses frais et sans aucun recours contre la bailleresse les travaux qui pourraient lui être imposés par la commission d’hygiène et de salubrité… ». C’est cette dernière conception extensive des clauses transférant au preneur les obligations qui sont normalement à la charge du bailleur que la Cour de cassation semble actuellement retenir, dans un arrêt récent (Cass, civ, 3e, 7 janvier 2009 - n° de pourvoi : 07-19.112), la Cour de cassation a admis la validité d’une clause « qui mettait à la charge du locataire les grosses réparations telles que définies à l’article 606 du Code civil » et a censuré par la même la Cour d’appel condamnait le bailleur à prendre en charge les travaux malgré cette clause.

Cass, civ, 3e, 2 juillet 2003, SCI Sept Adenauer [cf. : Code civil, article 1719, note 6 bis ]
Dans cet arrêt était question de la location d’un immeuble à une société, une clause insérée au contrat transférant au preneur les obligations de réparation du bailleur en matière d’hygiène et de sécurité. Des travaux de désamiantage durent être réalisés par la sté-preneuse qui a ainsi perdu trois mois de jouissance de l’immeuble et a dû faire l’avance du coût des travaux de désamiantage. Tandis que le locataire assignait le bailleur afin qu’il soit condamner à supporter la totalité des travaux ainsi qu’à lui verser des dommages et intérêts, celui-ci se prévalut de la clause précitée qui le déchargeait de toutes ses obligations de réparation en matière d’hygiène et de sécurité. La Cour de cassation rejeta le moyen du bailleur au motif « qu’aucune clause ne le déchargeait se son obligation de délivrance d’un local immédiatement utilisable à la fin qu’avait en vue les parties […] » et ce d’autant plus que ces travaux étaient exigés par la loi avant la mise à disposition du bien.

Selon la jurisprudence, lorsque le bailleur n’exécute pas son obligation de délivrance, le preneur a le choix entre demander au juge l’exécution forcée de l’obligation, celle-ci ne comportant aucun caractère personnel (Cass, Soc, 20 juin 1963, Code civil, article 1719, note 7) ou demander la résiliation du bail pour inexécution (Cass, Soc, 8 juin 1956, Code civil, article 1719, note 8).

II- L’obligation de garantie

Telle qu’elle est comprise pour la chose louée, comme pour la vente, elle recouvre à la fois une garantie des vices cachés et une garantie contre l’éviction.

La garantie des vices cachés

Le bailleur doit garantie au preneur « pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connu lors du bail ». Les termes qui sont issus de l’article 1721, alinéa 1er du code civil sur le bail sont comparables à ceux de l’article 1641 du Code civil sur les vices cachés portant atteinte à la chose vendue dans le bail. Le même art dans le bail indique que « [s’il] résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ». Ainsi, tout comme dans la vente, il s’agit d’un défaut que présente la chose par rapport à l’usage qui en est attendu.
La chose qui ne remplit pas l’usage attendu est atteinte d’un vice dit rédhibitoire qui s’apprécie par rapport à la destination de la chose.
Si la chose est affectée d’un vice alors pourra être mise en œuvre la garantie du bailleur pour les vices ou des défauts de la chose qui existaient lors du bail lui-même sauf dérogation expresse et non équivoque (Cass, civ, 3e, 26 février 1971, Code civil, article 1721, note 2). Quant à la charge de la preuve, c’est au preneur de rapporter la preuve de l’antériorité du vice.

L’évolution est venue avec l’ordonnance du 17 février 2005, relative à la garantie de conformité des biens, a allongé le délai à un délai de deux ans pour agir. Ce délai court à compter de la découverte du vice et lorsque le preneur découvre le vice et qu’il intente son action - à supposer qu’il soit dans le délai - il a alors une option entre la résiliation du bail qui prend le nom d’action rédhibitoire ou il peut demander simplement une simple diminution du prix, il s’agit alors de l’action estimatoire. En outre, la possibilité pour le preneur de demander le paiement de dommages et intérêts est maintenue lorsque le bailleur est de mauvaise foi, ce qu’il faut comprendre comme étant le bailleur qui connaissait le vice.
Cass, civ, 3e, 2 juillet 2003 [Code civil, article 1721, note 2bis]
Il s’agit en l’espèce de l’action en résiliation d’un bail de plein droit, sans indemnité, en application de l’article 1722 Code civil, par le bailleur en raison de la réalisation de travaux de désamiantage. Le bailleur fait grief à l’arrêt de la Cour d’appel de l’avoir débouté de sa demande et condamné à réparer le préjudice subi par le locataire alors que les conditions prévues par l’article 1722 qui permettent de résilier sans dédommagement étaient selon lui remplies (impossibilité de se servir de la chose conformément à sa destination, cas fortuit que constituent les travaux de désamiantage, absence de faute du bailleur empêchant le jeu de la résiliation de plein droit et enfin vices découverts postérieurement à la mise au bail).
La Cour de cassation estime que les conditions de l’article 1722 ne sont pas remplies car l’impossibilité d’user de la chose louée n’est que temporaire, le temps de la durée des travaux. Il n’y a dons pas résiliation de plein droit du contrat de bail. En outre, lorsque le bailleur est informé de la présence d’amiante avant la signature du bail et qu’il s’abstient d’en informer le locataire, il lui doit sa garantie en raison du trouble de jouissance subi du fait des travaux. L’arrêt illustre une conception restrictive des conditions d’application de l’article 1722 puisque pour la Cour, les travaux en question ne peuvent être assimilés à une impossibilité absolue et définitive au sens de l’article

La jurisprudence a dû trancher la confusion faite entre l’obligation de garantie des vices cachés et l’obligation de délivrance lorsqu’elle est comprise comme la délivrance d’une chose conforme à l’usage attendu, au but recherché. Il y avait une immixtion de la conformité dans la définition des vices cachés. Or la jurisprudence a rappelé qu’il convient de séparer les deux obligations, la chose conforme étant entendue de la chose conforme aux stipulations contractuelles. Un arrêt de la Cass, civ, 1re, du 14 mai 1996 (Code civil, article 1648, note 3), rendu au sujet de la vente de tuiles défectueuses mais dont le raisonnement peut être transposé au bail, est venu trancher la question du chevauchement des actions en disant qu’il fallait appliquer le régime légal des vices cachés.

La garantie d’éviction

Le preneur peut souffrit d’une éviction dans la chose louée. Lorsque l’on parle de la garantie d’éviction, on se pose la question du fait générateur du trouble. Dans la vente : fait du bailleur ou d’un tiers.
Pour le trouble émanant du bailleur, l’adage « Qui doit garantie ne peut évincer », déjà valable dans la vente, trouve des applications dans différents articles applicables au bail. L’article 1723 du code civil interdit par exemple au bailleur de modifier la forme de la chose louée pendant la durée du bail sans l’accord de son cocontractant (Cass, civ, 1re, 7 février 1967, Code civil, article 1723 n°1). Cette obligation n’est qu’une manifestation de l’obligation générale de maintien en jouissance du preneur qui incombe au bailleur. Toutefois, quant à la location d’un bail à usage commercial, cette obligation ne lui interdit pas –sauf stipulation contraire – de louer un local voisin pour une activité de même nature (Cass, civ, 3e, 25 février 1975).

Pour le trouble émanant d’un tiers, on distingue entre trouble de fait et trouble de droit.

a-Touble de fait
Ex : tiers qui squatte un appartement loué, vol de la chose louée
Dans ce cas-là, la réponse est donnée par l'article 1725 du Code civil, ce qui rejoint ce qui a été dit pour la vente : le bailleur ne doit pas garantie car le tiers ne revendique pas un droit sur la chose.

b-Trouble de droit
Le tiers est en train de revendiquer la propriété de la chose louée : la propriété de la chose en entier ou l’existence de servitudes réelles sur la chose. Dans ce cas-là, le bailleur doit garantie, ce que confortent les articles 1726 et 1727 du Code civil Les sanctions peuvent aller de la diminution du loyer à la résolution du bail selon la gravité de l’éviction.

Enfin, tout comme le vendeur, le bailleur doit aussi garantir la sécurité des biens loués. Il doit prendre toute précaution et exercer une vigilance continue (cf. Code civil, article 1786-7 et suivant dont certaines dispositions intéressent la responsabilité du fait de la mise à disposition de produits défectueux du bailleur).

III- L’obligation d’entretien de la chose louée (application au bail d’une chose démembrée)

Cette obligation est le prolongement de l’obligation de délivrance. L’article 1719-2 du Code vise l’obligation d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il s’agit donc d’une obligation à la charge du bailleur. L’article 1720, alinéa 2 du Code civil en précise le contenu en prévoyant que le bailleur est tenu de faire « pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ». Toutefois la jurisprudence est venue dire que cette obligation d’entretien et de réparation n’est pas d’Ordre Public et les parties peuvent donc y déroger conventionnellement.
En l’absence d’aménagement conventionnel, une répartition est opérée par l’article 1754 du Code civil entre les grosses réparations qui sont à la charge du bailleur (toiture, ravalement de façade : Cass, civ, 3e, 13 juillet 2005) et les réparations minimes d’entretien locatives qui sont laissées à la charge du preneur. Les clauses limitatives des obligations du bailleur sont en outre interprétées restrictivement par les juges (Cass, civ, 3e, 11 décembre 1984, Code civil, article 1754, note 2). Cette règle est simple. Les choses se compliquent parfois dans le cadre de situations qui se présentent devant le juge :
Cass, civ, 3e, 28 juin 2006 [Code civil, article 605, note 1 ]
Des preneurs agissent pour demander des travaux de réparation sur la maison à usage d’habitation objet du bail dirigée contre le bailleur. Le bailleur n’est que l’usufruitier de la chose donnée à bail or il s’agissait de grosses réparations (toiture) donc normalement à la charge du propriétaire-bailleur. Mais ce n’est pas celui-ci qui est assigné par les preneurs mais l’usufruitier. Ce dernier se prévaut donc du droit spécial relatif au démembrement de propriété en disant que c’est au nu-propriétaire qu’incombent les grosses réparations (article 605 du Code civil qui dispose en substance que l’usufruitier n’est tenu qu’aux menues réparations d’entretien alors que les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire).
La CA, faisant ainsi un mixte entre les dispositions spéciales relatives au droit d’usufruit et les dispositions spéciales propres au bail, juge la demande des preneurs irrecevable car les nus-propriétaires n’avaient pas été appelés à la cause.
Censure de la Cour de cassation au visa des articles 1719 1720 du Code civil sur le bail et article 605 du Code civil sur l’usufruit de propriété. La Cass dit que les preneurs ont comme cocontractant le bailleur, en l’occurrence l’usufruitier, peu important que celui-ci soit seulement l’usufruitier de la chose. Dans l’esprit de la Cass, ce qui importe c’est la qualité de bailleur au contrat de bail C’est donc celui qui a la qualité de bailleur qur qui pèse la charge d’entretenir la chose, d’où le renvoi fait aux articles 1719 et 1720.Elle ajoute que l’article 605 du Code civil « ne règle que les rapports entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ». C’est une jurisprudence récurrente, cet arrêt ne faisait que confirmer un point acquis.

Arrêt récent qui peut être rapproché :
Cass, Soc, 21 mai 2008 (n° de pourvoi : 06-43978)
> Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation acquis par un couple, en qualité d’usufruitier, et ler fille, en qualité de nu-propriétaire. M. Z est engagé par la nu-propriétaire pour réaliser des travaux importants. Les relations de travail prenant fin, il assigne le couple usufruitier devant la juridiction prud’homale. Le couple soulève l’absence de son consentement à l’embauche et - ce qui nous intéresse plus particulièrement - le fait que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, les grosses réparations demeurant à la charge du nu-propriétaire.
> Cour de cassation : rejette car l’usufruitière était demeurée propriétaire d’un des immeubles où M. Z avait effectué les travaux. Or il s’agissait de la réfection de l’immeuble, importants travaux de réparation qui à défaut de stipulation contraire sont à la charge du bailleur ( + gestion d’affaire caractérisée au nom de l’usufruitière).

IV- L’obligation de jouissance paisible de la chose

« D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » = obligation de jouissance paisible de la chose (article 1719 Code civil). Il en découle certaines obligations de garantie plus précises, deux en particulier : une obligation de garantie et une obligation de prudence et de sécurité. Le fait que cette obligation à caractère générale constitue l’essence même du contrat de bail demeure une question discutée en doctrine et a eu un certain écho en jurisprudence. L’article 1709 du Code civil, qui définit le contrat de louage, pose l’obligation de jouissance paisible comme la prestation caractéristique du contrat de bail, la cause-contrepartie de l’engagement du preneur de payer le prix. Un arrêt de la Chambre des requêtes avait dés lors pu affirmer qu’«il est de l’essence du contrat de louage que le bailleur s’engage à faire jouir le locataire de la chose louée et à l’entretenir, pendant la durée du bail, en état de servir à l’usage auquel elle est destinée » (Cass. req. 19 janvier 1863). Ce n’est pas la vision qu’a toujours conservé la Haute juridiction puisque dans certains arrêts se prononçant sur des clauses restrictives de responsabilité à la charge du bailleur, de telles clauses avaient pu être admises selon le motif que l’obligation de jouissance paisible du bailleur n’était pas de l’essence du contrat et que des restrictions conventionnelles pouvaient ainsi être admises (cf. : Cass, civ, 1re, 8 mars 1966 ; Cass, civ, 3e, 30 mai 1996). Toutefois, bien que sa nature d’obligation fondamentale soit contestée, l’obligation de jouissance peut être retenue par la Cass lorsque le manquement fait au contrat de bail par le preneur n’entre ni dans le champ de l’obligation de garantie, ni dans celui de l’obligation d’entretien.
Cass, civ, 1re, 23 février 1994 [Code civil, article 1719, note 21]
Il s’agit de l’inondation d’un parc de stationnement qui avait été mis à disposition d’un concessionnaire par la ville de Montpellier en vue de son exploitation. Des usagers du parking dont les biens ont été endommagés ont assigné le concessionnaire en réparation de leur entier dommage. Ce dernier s’est prévalu d’une clause exonératoire de responsabilité selon laquelle « les usagers circulent et stationnent à leurs risques et périls […] ». La CA fait droit à la demande des usagers au motif que le concessionnaire avait commis une faute lourde qui faisait échec à l’application de ladite clause. Le concessionnaire se pourvoit en cassation au motif que la faute lourde empêchant le jeu de la clause d’irresponsabilité suppose une négligence d’une extrême gravité qui n’a pas été caractérisée en l’espèce par la CA.
Cass : Le concessionnaire a manqué à son obligation générique de bailleur consistant en la mise à disposition de l’utilisateur la jouissance paisible du bien loué.

Arrêt récent à rapprocher :
Cass, civ, 3e, 3 février 2009 (pourvoi n° 08-10253)
Alors qu’un bail de locaux à usage commercial avait été consenti à Mme X - le preneur - par M. Y. - le bailleur - le bail est résilié par le bailleur notamment pour usage abusif d’une entrée par le preneur alors que la jouissance de cette entrée ne lui avait pas été concédée. Le preneur agit en justice afin que le préjudice commercial et moral causé par la résiliation lui soit indemnisé qui portait atteinte à son droit de jouissance paisible de la chose.
> La CA, approuvée par la Cass, prononce la résiliation aux torts partagés des parties au motif que les manquements respectifs des deux parties à leurs obligations contractuelles avaient été incompatibles « tant avec une jouissance des lieux en bon père de famille à laquelle s’était engagé [le preneur], qu’avec l’obligation de jouissance paisible des dits lieux que devrait [le bailleur] à sa locataire ».

V- L’exécution de bonne foi du bail

Cette question intervient notamment dans l’hypothèse où il existe plusieurs locations commerciales dans un même et que les activités pratiquées, étant susceptibles d’entrer en concurrence, doivent être organisées, harmonisées par le bailleur. Or la loi ne prévoit aucune solution dans ce genre de situation et c’est la jp qui a posé la solution dans plusieurs arrêts successifs. Cette solution est la suivante : lorsqu’est consentie au preneur une clause de non-concurrence, équivalente pour lui à une clause d’exclusivité, par le bailleur, le bénéficiaire de la clause est en droit d’exiger du bailleur que cette clause soit respectée, y compris par les autres locataires, tiers au contrat où figure la stipulation en question et ce sous peine de résolution de la clause. Cette solution avait déjà été posée dans un arrêt de Cass, civ, 3e, 4 mai 2006 (pourvoi n°04-10.051) où l’attendu principal posait le principe que « le locataire bénéficiaire d'une clause d'exclusivité qui lui a été consentie par son bailleur est en droit d'exiger que ce dernier fasse respecter cette clause par ses autres locataires, même si ceux-ci ne sont pas parties au contrat contenant cette stipulation ».
Cass, civ, 3e, 3 mai 2007 [Code civil, article 1719, note 20 ter et 1165, note 3 ]
Des contrats de bail portant sur un local à usage commercial sont conclus entre un bailleur et différents preneurs. Ils comportent une clause de non-concurrence valable sur toute la ville de Perpignan à la charge du preneur, à l’égard des activités exercées par les autres locataires de l’immeuble, activités qu’il est réputé connaître. Un preneur assigne le bailleur en résolution de la clause au motif qu’elle n’avait pas été insérée dans des contrats intervenus en 1989 et 1997 et qu’elle ne pouvait dés lors plus être imposée aux autres locataires. La CA et la Cass font droit à la demande du preneur au motif qu’en ne respectant pas son obligation d’insérer la clause de non-concurrence dans tous les baux concernés par la zone de non concurrence, le bailleur avait fait preuve de mauvaise volonté dans l’exécution du bail. Sanction : résolution de la clause dans les autres contrats de bail.

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